Visión de NBOP sobre vivienda y justicia territorial
De Vivienda Asequible a Control Comunitario
Nuestra visión colectiva de la vivienda y la justicia territorial es una de liberación. Existen varias alternativas equitativas al desarrollo impulsado por el mercado. En conjunto, nos referimos a ellos como viviendas “desmercantilizadas”. Las cooperativas, las viviendas públicas bien financiadas, los fideicomisos de tierras para viviendas y más ilustran la posible liberación de la vivienda de un mercado impulsado por las ganancias. La vivienda desmercantilizada busca eliminar la vivienda y la tierra del mercado especulativo para mantener la asequibilidad para siempre y priorizar el control comunitario de la tierra y la vivienda como un derecho humano universal.
Un ejemplo de vivienda desmercantilizada es un fideicomiso de terrenos para vivienda, mediante el cual un fideicomiso sin fines de lucro posee el terreno y lo alquila en el que se asienta una casa (o un complejo multifamiliar). La casa se compra y vende por separado del terreno con restricciones de reventa sobre el potencial de ganancias, por lo tanto, mantiene la asequibilidad para el próximo comprador. Buscamos aumentar la escalabilidad de la vivienda desmercantilizada a nivel local a través de la promoción de políticas y el apoyo organizacional.
Este es un esfuerzo dirigido por la comunidad para la autodeterminación y la agencia en la gobernanza de la vivienda. Nuestra comunidad continúa expresando su apoyo a las alternativas de viviendas asequibles que cambian radicalmente el poder en manos de los inquilinos y propietarios individuales y lejos de las corporaciones y los desarrolladores. La vivienda desmercantilizada no es solo un proyecto, sino un proceso y una política; es un método para transformar la vivienda de un producto a una promesa: que la vivienda asequible digna es un derecho humano universal y que ninguna persona o corporación tiene derecho a lucrar en un mercado inmobiliario fallido. We creen que un "mercado inmobiliario fallido" se define por las altas tasas de personas sin hogar, la segregación, los inquilinos agobiados por los costos y la concentración de la propiedad de la tierra en unos pocos terratenientes adinerados.
En las siguientes secciones, leerá artículos escritos para iluminar nuestra posición sobre los fideicomisos de tierras comunitarias, la Ley de Oportunidades de Compra para Inquilinos, tierras públicas y viviendas a precio de mercado.
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Ley de Oportunidad de Compra para Inquilinos
Durante esta pandemia, la especulación del mercado continúa desplazando a los negros, indígenas y personas de color (BIPOC) y refuerza la carga de la renta de las personas de bajos ingresos, quienes en el condado de Sonoma son desproporcionadamente latinos. En resumen, la especulación de viviendas va en contra de las prioridades de salud pública para nuestros residentes más vulnerables. Para abordar la vivienda como una prioridad de salud pública y avanzar hacia un sistema donde la vivienda sea un derecho humano, nuestra visión debe ser audaz y nuestras políticas pragmáticas. Los inquilinos deben tener más poder y las viviendas asequibles deben estar controladas por la comunidad.
La Ley de Oportunidades de Compra para Inquilinos (TOPA) es una herramienta de política crítica que incentiva el control comunitario de la tierra y la vivienda. TOPA a menudo crea dos nuevos derechos para los inquilinos: el derecho de primera oferta y el derecho de primera denegación. Permite a los inquilinos la primera oportunidad de comprar la casa en la que han estado viviendo cuando el propietario decide vender y otorga a los inquilinos el derecho de igualar la oferta de un tercero, si el propietario no acepta la oferta inicial de los inquilinos. Los inquilinos pueden hacer esto por su cuenta o asociándose con una organización de vivienda asequible sin fines de lucro como un fideicomiso de tierras comunitarias. Aunque en negrita, TOPA no es nuevo. Se promulgó por primera vez en Washington, DC en 1980.
Como herramienta de política, TOPA is
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Una medida contra el desplazamiento
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Una medida contra la gentrificación
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Una oportunidad para crear vías de propiedad para los residentes de bajos ingresos
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Crea un entorno para la organización comunitaria y la gobernanza de los residentes
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Un método rentable para preservar viviendas asequibles
¿Por qué TOPA en lugar de COPA?
Algunas ciudades han adoptado una Ley de Oportunidades Comunitarias para Comprar (COPA). Esto significa que la ciudad aprobaría una lista de organizaciones comunitarias que obtienen el derecho de primera oferta y primer rechazo, en lugar de inquilinos. Sin embargo, la ambigüedad de lo que califica como una organización comunitaria es una escapatoria peligrosa que los especuladores inmobiliarios podrían explotar. Eso llevaría a que el mismo sistema no se controle. TOPA empodera directamente a los inquilinos, especialmente a los más afectados por la opresión interseccional. Bajo TOPA, los inquilinos eligen si quieren conectarse con organizaciones de base como fideicomisos de tierras comunitarias para ayudarlos a comprar sus casas y mantenerlas permanentemente asequibles. Esto significa que deciden quién trabaja en su mejor interés.
TOPA se propone en ciudades y estados de todo el país; Oakland, Berkeley, Boston, Minneapolis, Massachusetts, Nueva York e incluso una disposición en la Ley de cancelación de alquileres e hipotecas escrita por la representante Ilhan Omar.
(Fuente de TOPAaquí.)
Fideicomisos de tierras comunitarias
Parte de nuestro trabajo de justicia de vivienda es comprender la relación entre la tierra, la vivienda y la justicia racial en un mercado impulsado por las ganancias. Con incendios históricos, inundaciones, una pandemia mundial y una economía política profundamente racista, nos atrevemos a soñar con viviendas asequibles controladas por la comunidad como un derecho humano que no está dictado por los caprichos de un mercado extractivo._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136malo5cf58d_
Ingrese al Fideicomiso de Tierras Comunitarias
Los fideicomisos de tierras comunitarias (CLT) nacieron en el sur rural por activistas de derechos civiles en condiciones similares de angustia económica, segregación racial y malestar que enfrentamos hoy. Si bien debemos trabajar arduamente para prevenir el desplazamiento y proteger a los inquilinos, los métodos que elegimos hablan de nuestro compromiso con la justicia racial restaurativa y nuestra visión de un futuro sostenible.
Debemos buscar crear vías para proyectos dirigidos por residentes, control comunitario, equidad y justicia ambiental en viviendas asequibles. Es por eso que estamos emocionados de continuar el trabajo que tantos antes que nosotros han hecho para llevar el modelo CLT a los inquilinos y aquellos que han sido desposeídos.
¿Cómo funcionan los CLT?
¡Ningún CLT es igual y eso es lo que los hace geniales! Se pueden moldear para adaptarse a las necesidades únicas de sus comunidades. Los CLT son organizaciones comunitarias sin fines de lucro cuya misión es servir a diversas comunidades de ingresos moderados y bajos y administrar el acceso a la tierra y la vivienda para las generaciones venideras.
Cuando un CLT adquiere un terreno, mediante compra o donación, el terreno se retira del mercado especulativo. Luego arriendan la tierra en acuerdos a largo plazo a personas que quieren vivir o trabajar allí. Estos contratos de arrendamiento a menudo duran hasta 99 años y pueden renovarse una y otra vez. De esa manera, los residentes tendrán estabilidad de vivienda por generaciones. Los residentes individuales, las cooperativas u otras organizaciones pueden ser propietarios de mejoras estructurales en el terreno, como casas o edificios de apartamentos, pero el terreno permanece en manos del CLT. Si eligen vender su edificio, como una casa, un acuerdo existente dicta qué porcentaje de la ganancia se puede retener en lugar de un precio decidido por la especulación del mercado; esto garantiza que la casa u otro edificio siga siendo asequible para el próximo comprador._cc781905-5cde- 3194-bb3b-136bad5cf58d_
Los CLT están gobernados por residentes, miembros de la comunidad y otros representantes públicos, creando viviendas y terrenos verdaderamente controlados por la comunidad.
Tierra pública
Antes de la colonización, las tierras territoriales se administraban colectivamente en el mejor interés de las comunidades indígenas. Cuando los colonos europeos cometieron genocidio y robaron miles de millones de acres de tierras nativas, esas tierras fueron parceladas y vendidas al mejor postor, convirtiéndose en mercancías o regaladas para estimular la expansión imperial y la ganancia económica. Desde entonces, los gobiernos federal, estatal y local reclamaron el título de millones de acres de tierra a través de múltiples medios y con el dinero de los contribuyentes, incluida la compra, el incumplimiento, el dominio eminente, la remoción forzosa y más. En conjunto, estas tierras se conocen como “tierras públicas”.
Las tierras públicas ahora incluyen bosques, parques, espacios abiertos, edificios, derechos de paso, plazas, corredores de transporte, embalses, represas y mucho más. Son administrados por varias agencias gubernamentales y en muchos casos no requieren ni brindan la oportunidad de aportes públicos en los procesos de toma de decisiones. Algunas tierras públicas se arriendan a intereses privados para ganancias de mercado especulativas y extractivas, es decir, los bosques nacionales continúan talándose para obtener madera bajo la dirección del Servicio Forestal y la Oficina de Administración de Tierras arrienda tierras para minería y extracción de petróleo en hábitats sensibles. Según el Servicio Geológico de EE. UU., casi una cuarta parte de todas las emisiones de gases de efecto invernadero en EE. UU. se producen en tierras públicas.
Tierras públicas de California para viviendas asequibles
En 2019, se aprobaron varias leyes nuevas que continúan permitiendo que los desarrolladores con fines de lucro compren terrenos públicos con el pretexto de promover viviendas asequibles. A partir del 1 de enero de 2021, las agencias locales deben hacer un inventario de sus terrenos públicos "excedentes" para posibles compradores privados. Deben enviar avisos para ese terreno al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD) de California, las agencias públicas en la jurisdicción del terreno y cualquier desarrollador en la lista de viviendas asequibles del HCD. Estas nuevas leyes, aunque son un paso en la dirección correcta al priorizar viviendas asequibles, permiten que las corporaciones y los terratenientes ricos concentren el dinero y el poder en sus propias manos, dejando atrás a las comunidades de bajos ingresos y de color. Incluso después de que estas nuevas leyes hayan entrado en vigencia, las tierras públicas continúan vendiéndose al mejor postor a nivel de condado y ciudad, lo que requierebufetes de abogados de interés públicoy comunidades organizadas para impugnar mediante procedimientos judiciales. Para obtener más información sobre terrenos públicos para viviendas asequibles, haga clic aquí.
¿Cuál es nuestra visión para las tierras públicas?
Nuestra visión para las tierras públicas es que deben usarse para el bien público, y específicamente para reparar y enmendar la colonización racial, las líneas rojas y el mercado especulativo. Los arrendatarios y las personas negras, indígenas y de color exigen un cambio sistémico en respuesta tangible a la tierra que fue robada y las tierras de las que muchos han sido y siguen siendo expulsados por la fuerza. Exigimos algo más que unas pocas unidades más asequibles, pavimentadas sobre plazas o tierras indígenas arrendadas para oleoductos. Tenemos una visión de vivienda que sea permanentemente asequible, segura, accesible y controlada por la comunidad. Visualizamos una comunidad donde los ríos están libres de represas, se prioriza el acceso a tierras públicas para usos indígenas tradicionales, los jardines comunitarios no están limitados por los ingresos y el diseño de los espacios públicos incluye a las personas sin hogar en lugar de excluirlas intencionalmente.
Creemos que las tierras públicas excedentes están mejor en manos del público, es decir, administradas colectivamente por organizaciones comunitarias para garantizar la gobernabilidad comunitaria y, por lo tanto, deben transferirse a fideicomisos de tierras comunitarias impulsadas por la equidad y organizaciones de base similares._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136malo5cf58d_
Vivienda a precio de mercado y por qué falla Comunidades BIPOC
“Todo lo que se supone que es evidente por sí mismo se revela rápidamente como obra de la ideología”. – Ángela Davis
La vivienda a precio de mercado se define enteramente por el ingreso de un individuo y la maximización de la ganancia. Se basa en un sistema económico que ha excluido a las comunidades de bajos ingresos y a las personas de color desde la industrialización. A nuestras comunidades se les ha impedido sistemáticamente capturar las ventajas económicas de la vivienda a precio de mercado y, por lo tanto, construir riqueza intergeneracional. Si los proyectos buscan ser equitativos y verdaderamente abordar las necesidades de toda nuestra comunidad, el trabajo de promoción debe desglosar los datos asociados con los impactos del proyecto y las comunidades a las que se sirve en función de la raza, la geografía y los ingresos. Necesitamos defender afirmativamente las prioridades de las comunidades marginadas.
No podemos capitalizar nuestra salida de la crisis de la vivienda. Es la distribución desigual del capital lo que crea una crisis de vivienda en primer lugar. la pobreza, la gentrificación y el desplazamiento son continuos y generalizados.
La construcción de viviendas a precio de mercado o viviendas que sean "asequibles" para las personas con ingresos medios en el condado de Sonoma no hace nada para abordar o proporcionar reparaciones por las injusticias históricas de vivienda y tierra que continúan afectando gravemente a nuestra gente. El desarrollo a precio de mercado prioriza fundamentalmente la vivienda como una mercancía y funciona como una forma sofisticada de segregación. Este patrón es claro a nivel local, donde la mayoría de las comunidades de bajos ingresos y de color solo pueden permitirse vivir en un cuadrante específico del condado, como se indica en este mapa del Instituto Haas para una Sociedad Justa e Inclusiva.
Las políticas a favor del mercado cuentan el mito de que si construimos más viviendas valoradas a precio de mercado, la economía filtrada garantizará la disponibilidad de viviendas para toda nuestra comunidad. Pero los que estamos en primera línea sabemos que no es cierto. Y cuando ese modelo de desarrollo de vivienda falla como lo hizo en 2008, son los bancos los que son rescatados por el gobierno, no las familias en apuros.
El desarrollo de viviendas a precio de mercado tiene sus raíces en la política liberal del condado de Sonoma con el pretexto de proporcionar viviendas para "familias de clase trabajadora" y "viviendas para todos". a favor de los desarrolladores cuyo único propósito es maximizar las ganancias en una economía extractiva.[1] Más desarrollo a precio de mercado no equivale necesariamente a que más familias locales tengan acceso a la vivienda.
El Proyecto de Organización de North Bay no apoya los intentos locales de cambiar el nombre del desarrollo a precio de mercado como la solución inherente para los trabajadores domésticos en el Condado de Sonoma mientras se ignora la injusticia histórica. Cualquier teoría de cambio relacionada con el acceso a la vivienda y la asequibilidad en el condado de Sonoma que no se centre explícitamente en la raza ignora los sesgos explícitos e implícitos de la urbanización y la suburbanización en los últimos 100 años.
La tasa de mercado es el legado de un sistema económico racista basado en la ideología de que la tierra y la vivienda son mercancías. Esta es la misma perspectiva de desarrollo que alimentó el genocidio de los nativos americanos y la mercantilización de sus tierras. Es la misma perspectiva que impide las reparaciones por los 250 años de esclavitud que sobrevivieron los afroamericanos mientras construían la infraestructura de este país. Es, de hecho, la misma perspectiva que prevaleció después de la Segunda Guerra Mundial durante la segregación que llevó al gobierno de EE. UU. a promulgar líneas rojas. Esa misma perspectiva continúa privando de sus derechos a las comunidades ya marginadas que el Proyecto de Organización de North Bay busca mejorar. Nuestras comunidades no ven la vivienda a precio de mercado como una forma neutral de desarrollo, sino como una ideología activamente dañina que en la práctica casi asegura la gentrificación y el desplazamiento. En esto no buscamos la igualdad, ni la equidad sino la completa liberación de tierra y vivienda para nuestro pueblo.
¿Para quién es la vivienda a precio de mercado?
El ingreso mínimo que califica para pagar el precio de venta promedio de una casa en el condado de Sonoma, al momento de escribir este artículo, es de aproximadamente $ 112,000 (basado en un precio de venta promedio de ~ $ 670,000). Si el ingreso familiar promedio para los hispanos [2] en el condado de Sonoma es de aproximadamente $56,000, ¿quién exactamente puede permitirse comprar una vivienda a precio de mercado? [3] Y cuando la propiedad se segrega en función de la raza y los ingresos, debemos hacernos la pregunta: "¿Quién puede pagar una renta a precio de mercado?"
¿Qué ha cambiado desde el COVID-19?
COVID-19 ha abierto la precariedad de la vivienda en todo el país. Lo que está claro es que los inquilinos, incluido “cualquiera que no controle su propia vivienda”,[4] están a merced de los bancos y las corporaciones. La inseguridad en la vivienda está afectando a más y más personas todos los días, desde titulares de hipotecas hasta inquilinos y personas que buscan vivienda. La preservación de la vivienda es lo más importante en la mente de los expertos en vivienda en todo el país. Estamos viendo un cambio inmediato en las prioridades de políticas que incentivan la construcción de viviendas asequibles a políticas que protegen a nuestras comunidades del desplazamiento y el desalojo. Reestructurar la defensa de la vivienda a nivel local en este nuevo panorama es la única forma de garantizar la protección de las comunidades de primera línea que ya estaban experimentando inseguridad de vivienda. No se trata de si una organización se enfoca específicamente en la protección de los inquilinos o no. Es un imperativo moral de estas circunstancias en las que nos encontramos como comunidad. Tenemos la oportunidad de corregir los errores de las prácticas de desarrollo exclusivo que concentran la riqueza en el condado de Sonoma, para capturar financiamiento y construir equidad intergeneracional donde ha sido retenida durante mucho tiempo.
Las consecuencias económicas de COVID-19 podrían ser mucho peores que la crisis hipotecaria de 2008 en términos de aumento de la desigualdad de ingresos. Aquellos con más dinero capitalizarán esas propiedades perdidas por familias que atraviesan dificultades. ¿Y cuántas veces debemos experimentar esto para imaginar que otro mundo es posible? La vivienda a precio de mercado no es la solución al problema ni una de muchas, sino una ilusión que permite que ciertos líderes de nuestra comunidad aboguen por los desarrolladores y apoyen un mercado extractivo. Nosotros decimos, “¡basta!”
[1] Definimos una “economía extractiva” como una economía basada en la extracción de recursos naturales limitados y la explotación del trabajo.
[2] “Hispano” es un término utilizado por agencias gubernamentales, incluida la Junta de Desarrollo Económico del Condado de Sonoma, para definir “aquellas personas que clasifican su origen (ascendencia) como mexicano, mexicoamericano, chicano, puertorriqueño, cubano, argentino, colombiano, costarricenses, dominicanos, ecuatorianos, guatemaltecos, hondureños, nicaragüenses, peruanos, salvadoreños, de otros países de habla hispana del Caribe o de América Central o del Sur, o de España”. El Proyecto Organizador de North Bay no respalda el uso del término "hispano", ya que define categóricamente la diversidad de los pueblos de las Américas a través de una lente colonial europea e ignora el trauma histórico y continuo de la colonización._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136malo5cf58d_
[3] Junta de Desarrollo Económico del Condado de Sonoma, & Morgan, K. (Ed.), (2017). Informe de tendencias demográficas hispanas de 2017. Obtenido de JUNTA DE DESARROLLO ECONÓMICO DEL CONDADO DE SONOMA.
[4] De “101 notas sobre el sindicato de inquilinos de Los Ángeles (no puedes hacer política solo)”, de T. Rosenthal, 2019.