Después de una campaña de dos años y medio por el brazo de vivienda del Proyecto Organizativo del Norte de la Bahía, la Unión de Inquilinxs del Condado de Sonoma, en colaboración con Legal Aid, con el firme apoyo de North Bay Jobs with Justice, el Consejo Laboral de North Bay, NAACP-Santa Rosa, sucursal del condado de Sonoma, y otras organizaciones aliadas, el Ayuntamiento de Petaluma finalmente aprobó una ordenanza permanente de protección de inquilinxs.
La ordenanza fue aprobada en primera lectura el 17 de abril, y la votación final para aprobar la ordenanza es el lunes, 15 de mayo.
¡Animamos a todxs a acompañarnos en el Ayuntamiento de Petaluma una última vez para consolidar esta victoria para lxs inquilinxs! El lunes, 15 de mayo a las 5:30pm en el Ayuntamiento de Petaluma (11 English St).
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Esta victoria es agridulce porque el Ayuntamiento amplió la cobertura más allá de lo que ofrece la Ley de Protección de Inquilinxs del Estado ("TPA"), y debilitó las protecciones que el Ayuntamiento anterior había aprobado para los desalojos sin culpa el año pasado. Fue una votación de 4-2 con el alcalde Kevin McDonnell recusándose como propietarix y lxs miembrxs del Consejo Mike Healy y Karen Nau votando no.
¿Qué contiene la ordenanza? ¿Qué hace la ordenanza?
La ordenanza es más débil que la anterior ordenanza provisional en múltiples aspectos. Se eliminaron todas las protecciones para los desalojos sin culpa, la retirada del mercado de alquiler (Ley Ellis), propietario / miembro de la familia del propietario se mude, y remodelación sustancial / rehabilitación, y sólo dio a lxs inquilinxs un derecho a volver a alquiler si la unidad se coloca de nuevo en el mercado de alquiler dentro de los 6 meses. Prevemos que muchxs propietarixs simplemente cumplir y volver a vivir en el alquiler después de 6 meses, o hacer renovaciones tomar 7 meses, para que puedan volver al alquiler a precio de mercado a unx nuevx inquilinx. Una de las justificaciones fue aumentar los pagos de realojamiento de un mes de alquiler en virtud de la TPA a 2.5 meses de alquiler o 9,000 dólares, lo que sea menor. Este modesto aumento en el costo de desalojar a unx inquilinx sin que sea culpa suya o de su familia, difícilmente va a desalentar los desalojos de mala fe con el fin de obtener un aumento de alquiler a precio de mercado de unx nuevx inquilinx.
El Ayuntamiento también suprimió las prohibiciones anteriores de desalojar a educadores y hogares con niñxs en edad escolar. Dada la abrumadora evidencia que demuestra los efectos devastadores de las mudanzas durante el año escolar, especialmente las mudanzas forzosas como los desalojos, en lxs niñxs, nos decepcionó mucho ver este cambio. Además, el personal municipal alegó que había eliminado estas protecciones debido a la falta de protestas públicas. Creemos que esto es una excusa. Varixs maestrxs, directores y padres de niñxs de edad escolar en Petaluma, así como lxs jóvenes, han expresado su firme apoyo a estas protecciones a lo largo de esta larga campaña. Después de aprobar esta versión de la ordenanza, instamos al Ayuntamiento a hacer enmiendas en el futuro para poner estas protecciones de nuevo en su lugar.
Las formas en que esta ordenanza es más fuerte que la ordenanza anterior son poderosas (3-7 a continuación).
He aquí el resumen de lo que el Ayuntamiento aprobó el 17 de abril (sujeto a posibles cambios en la segunda lectura del 15 de mayo):
Todos lxs inquilinxs de Petaluma (unas 20.000 personas) deberían recibir una notificación por escrito sobre esta ordenanza y sus derechos, tanto si los tienen como si no.
La exención para pequeñxs propietarixs: Lxs propietarixs que poseen 3 o menos unidades de alquiler dentro de la ciudad de Petaluma están exentos de la ordenanza.
El resto del resumen se aplica a lxs inquilinxs cuyxs propietarixs poseen 4 o más unidades de alquiler.
Esta exención fue añadida por el nuevo Ayuntamiento. La ordenanza anterior no contemplaba una exención en función del número de propiedades que poseyera el arrendador; originalmente, todas las unidades estaban cubiertas independientemente del número de propietarixs. El TPA no tiene exenciones basadas en el número de unidades de propiedad.
Un aspecto positivo es que esta exención no incluye a las sociedades anónimas, los fondos de inversión inmobiliaria ni las sociedades de responsabilidad limitada. En otras palabras, estas entidades están cubiertas por la ordenanza. Esto es bueno porque significa que una LLC debe cumplir con la ordenanza y proporcionar estas protecciones, independientemente del número de unidades que posee.
Primer día de alquiler: se aplican las protecciones.
La ordenanza anterior se aplicaba tras 6 meses de alquiler; la TPA es de 1 año.
Están cubiertas las viviendas subvencionadas por el Estado y las viviendas sin ánimo de lucro.
La ordenanza anterior eximía a esta categoría de viviendas, al igual que la TPA.
La nueva construcción está cubierta.
La ordenanza anterior eximía a esta categoría de viviendas, al igual que el TPA.
La ayuda al realojamiento en caso de desahucio sin culpa asciende a 2.5 veces el importe de un mes de alquiler, hasta un máximo de 9,000 dólares.
La ordenanza anterior sólo aumentaba los pagos de realojamiento para personas mayores, personas con discapacidad y familias con hijos en edad escolar a 1.5 veces el alquiler. El TPA es sólo 1 mes de alquiler.
Todos los tipos de edificios, incluidas las viviendas unifamiliares, están cubiertos.
La TPA prevé exenciones para algunos tipos de edificios, como las viviendas unifamiliares.
En todos los desalojos sin culpa, el inquilino tiene derecho a volver a alquilar dentro de los 6 primeros meses si la unidad se vuelve a poner en el mercado.
Un desalojo sin culpa en Petaluma es cuando unx propietarix desaloja a unx inquilinx por razones que no están relacionadas con el comportamiento o las acciones de lxs inquilinxs. Específicamente:
Desahucio en virtud de la Ley Ellis: Lxs propietarixs puede decir que planea "cerrar el negocio" y retirar la vivienda del mercado de alquiler.
Desahucio por traslado de lxs propietarixs (OMI): Lxs propietarixs pueden decir que él o un miembro de su familia se mudará.
Renovación: Un propietario puede decir que están haciendo remodelaciones sustanciales a la unidad.
Intentamos conseguir más protecciones o al menos mantener las protecciones de la ordenanza provisional, que en realidad cerraba las lagunas del TPA.
El inquilino tiene derecho a interponer una demanda por desahucio improcedente si el propietario infringe la ordenanza y a percibir los honorarios del abogado si el desahucio se considera injusto.
Esto es importante porque podría ayudar a lxs inquilinxs a encontrar un abogado, o ayudar a Legal Aid a aceptar más casos como éste y ayudar a más inquilinxs.
Un inquilino puede alegar incumplimiento como defensa afirmativa en una retención ilícita de inmueble.
Esto significa que si un inquilino está siendo desalojado por su propietario en una demanda, el inquilino puede argumentar que el desalojo es ilegal porque el propietario no siguió los requisitos de la ordenanza de desalojo por causa justa. Esto se llama una defensa afirmativa porque el inquilino está haciendo una reclamación que va más allá de simplemente negar las alegaciones en la demanda de desalojo. Al hacer valer esta defensa, lxs inquilinxs están pidiendo al tribunal que considere si su propietarix siguió la ordenanza de desalojo por justa causa antes de ordenar al inquilino que abandone la propiedad. Si el tribunal considera que el propietario no cumplió, el desalojo es nulo y lxs inquilinxs no tienen que mudarse en virtud de esa orden de desalojo.
Casi todo lo demás se ajusta a la Ley de Protección de Inquilinos.
Repercusiones de la política en nuestra comunidad y nuestra organización:
Todas estas cosas probablemente evitarán que lxs propietarixs intenten desahuciar a la gente injustamente en primer lugar. Esto tiene un impacto actualmente desconocido, probablemente profundo y de gran alcance: comunidades más estables; menos personas sin hogar; niñxs más sanxs y menos traumatizadxs que se convierten en adultos sanos; carreras académicas y profesionales prósperas; familias más felices y menos estresadas crónicamente; mayor equidad racial; mayor seguridad para las mujeres, los niños y otras víctimas potenciales de la violencia doméstica; inquilinos empoderados más dispuestos a hablar para mejorar las condiciones de vivienda; propietarios más éticamente alineados; y un mejor impacto climático debido a los desplazamientos más cortos y una mayor capacidad para invertir en la resiliencia climática de la comunidad.
Podemos aprovechar el impulso de esta victoria tanto en Petaluma como en todo el condado. Otras localidades del estado pueden aprender de nuestro ejemplo.
Podemos utilizar estas votaciones y las declaraciones realizadas para celebrar o avergonzar a estos cargos electos.
Hemos desarrollado mucho material para apoyar otras campañas, hemos aprendido mucho sobre lo que se necesita para avanzar en la protección de lxs inquilinxs, hemos fortalecido nuestras relaciones existentes y construido otras nuevas, y hemos desarrollado juntos nuestro liderazgo. Algunas personas han hecho oír su voz por primera vez, otras por primera vez en años. Nos apoyamos unos a otros y demostramos la compasión y la solidaridad que sentimos y a la que nos comprometemos.
Cada inquilino Petaluma (est. 20.000 + personas) debe recibir un aviso por escrito acerca de esta ordenanza y sus derechos - si los tienen o no. Esto significa que podemos hacer referencia a este aviso de los derechos en cada conversación que tenemos en la puerta, y lxs inquilinxs pueden tener claridad sobre cuáles son esos derechos. También podemos presionar al Ayuntamiento para que remita a la gente a recibir asesoramiento jurídico gratuito de abogados de Ayuda Jurídica.
En el camino conseguimos que la ciudad de Petaluma proporcionara cuidado de niños, traducción al español en persona, y alojamiento para personas con niñxs en el sentido de que se les llama a dar su comentario público en primer lugar para que puedan salir después si es necesario.
Próximas etapas del proceso:
El Ayuntamiento se reúne el lunes 15 de mayo de 2023 para hacer la segunda lectura de la ordenanza. Esperamos que aprueben la ordenanza, pero la aprobación nunca está garantizada.
Si la Ciudad no adoptara la ordenanza, la ordenanza temporal expiraría el 1 de julio, antes de que pudieran adoptar una nueva versión de la ordenanza. Esto crearía un vacío de tiempo durante el cual lxs inquilinxs vulnerables podrían quedar sin protección.
Tenemos que demostrar al Ayuntamiento que seguimos aquí, apoyando la adopción de la ordenanza. Tenemos que demostrar que estamos agradecidos, Y que deberían reforzarla más en el futuro. Tenemos que demostrarles que les haremos responsables de sus compromisos con los inquilinos.
Cómo participar:
Si desea colaborar de alguna manera, póngase en contacto con Diana Kingsbury: (707) 324-9791 dkingsbury@northbayop.org
Siga nuestro calendario para participar en actos como los bancos de teléfonos.
¡Únase a nosotrxs el lunes 15 de mayo de 2023 e invite a otros a unirse también!
Demuéstrele al Ayuntamiento nuestro poder en números: ¡cómo nos importa que esto salga adelante!
Póngase en contacto con sus amigxs, familiares, vecinxs y compañerxs de trabajo e invítelxs a participar en esta victoria histórica.
Póngase en contacto con lxs inquilinxs de Petaluma con lxs que hemos hablado antes y que nos han dado permiso para mantenerlos informados: podemos ponerles al día de esta emocionante victoria y animarles a participar en ella.
Exprese su agradecimiento a lxs miembrxs del Ayuntamiento por la aprobación y pronta adopción de Causa Justa.
Dar las gracias a lxs políticxs que contribuyeron en gran medida a establecer una relación. Queremos que sientan que lo que hacen marca la diferencia y que recuerden nuestros nombres, caras e historias para la próxima vez que nos pongamos en contacto con ellxs.
Puede enviar su correo electrónico de agradecimiento fácilmente haciendo clic en estos nombres, pero personalícelo todo lo que pueda para que resulte lo más significativo y personal posible:
¡Únase a nuestro equipo de seguimiento de la aplicación!
Juntxs podemos demostrar a la ciudad que nos comprometemos a garantizar que esta ordenanza tenga el mayor éxito posible, y podemos recopilar datos que muestren las repercusiones de las lagunas y deficiencias de la ordenanza, para que otras ciudades puedan aprender de ellas.
La aplicación suele ser el punto de fricción de cualquier política.
Podemos demostrar al Ayuntamiento que tan serixs que somos y que les haremos responsables de sus compromisos.
Envíe una carta al director apoyando la Causa Justa.
Firme nuestra carta al Ayuntamiento en nombre de su organización.
¡Únase a nuestra Reunión General de la Unión de Inquilinxs del Condado de Sonoma en nuestra oficina de NBOP (1717 Yulupa Ave, Santa Rosa) el jueves 11 de mayo de 2023 de 6-8pm!
Citaciones:
Según las Estimaciones de 5 años de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de la Oficina del Censo de los Estados Unidos (2015-2019, que podría decirse que están desactualizadas), había un total de 20 187 unidades de vivienda ocupadas por inquilinxs en Petaluma, California.
¿Tiene alguna pregunta, comentario o inquietud?
Póngase en contacto con Diana Kingsbury en
(707) 324-9791 y/o envíe un correo electrónico a dkingsbury@northbayop.org